房地产企业融资方式
2024-05-06 10:53
1. 房地产企业融资方式
(一)国内银行贷款 1、影响商业银行贷款的利率因素：中央银行贴现率、放款期限、存款利率、放贷利率风险、管理贷款成本、优惠利率。 2、国内商业银行贷款种类 (1)信用贷款，信用贷款指单凭借款人的信誉，而不需要提供任何抵押品的放款。 信用贷款分一下五种类型：普通限额贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷款 (2)担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款; 保证书担保贷款：保证书担保贷款指由第三者出具保证书担保的放款。 (二)国外银行贷款 1、我国利用国外贷款的主要形式：外国政府贷款、国际金融组织贷款和国际商业贷款。 2、目前向我国提供多边贷款的国际金融组织主要有世界银行 (WBG)、国际农业发展基金组织 (IFAD)和亚洲开发银行 (ADB)。 亚洲开发银行以项目贷款为主、同时还有部门贷款、规划贷款、中间金融机构贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式筹集的各种资金的总称。 3、国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机构提供的贷款; 二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常称为国际银团贷款(也成为辛迪加贷款)。 4、外资银行五大关注点对外贷款态度谨慎、风险控制非常严格、透明度是境外融资最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷业务 看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出售的商用物业兴趣不大。关注高端物业，即(重点城市，重点物业和重点客户)。 (三)民间借贷融资 1、特点：形式上的分散、隐蔽性金额上的小规模性范围上局限性利率上的高低不一与随行就市借贷合约非格式化对偿债的硬约束性 我国发展开发商贴息委托贷款的优点和缺陷 2、优点：可有效实现融资、成本低，可降低银行金融风险可行性强，为金融市场所快速接受房地产企业在实现融资的同时实现了销售，一举两得 3、缺点：适用该方式的企业有一定的限制，并非所有房地产开发商都可以运用开发商承担风险较大并非开创融资新渠道 (四)房地产典当融资 典当是一种以实物为抵押，取得临时性贷款的融资方式。特点：融资性、单一性、商业性、小额性、短期性、高利性、安全性、便捷性。 流程：审当、验当、收当、保管、赎当。五日后仍未清偿当金回赎的当物，实为绝当，典当行对绝当物品依法享有处置权。 (五)商业信用融资 1、主要特点：商业信用使用商品生产特点、商业信用能够为买卖双方提供方便、商业信用可以巩固经济合同，加强经济责任、商业信用有利于竞争。 2、商业信用融资的具体方式：应收账款融资、商业票据融资、预收货款融资等。
2. 房地产企业的融资方式
你好，目前房地产企业的融资方式有如下几种：一、 债权融资 。债权融资就是借债，由开发企业向别人借贷，最常见的就是向 银行贷款 ，实践中银行一般会要求开发企业或第三人为贷款提供担保，比如开发企业将建设项目向银行 抵押 作为还款的担保：开发企业将开发项目的国有 土地使用权 ，或国有土地使用权连同在建工程向贷款银行抵押，贷款银行在抵押登记手续办理完毕并取得他项权证后，按照工程的施工进度发放贷款，并对开发企业的资金使用进行监管。对于上市房地产开发企业来讲，在符合条件的情况下，可以通过发行可转债的形式融资，该种融资具有股权和债权融资的双重性质。二、股权融资。股权融资是指开发企业新发行股权换取新股东的资本金投入，可以将其分为 上市公司 的股权融资和非上市公司的股权融资。
3. 房地产企业融资有哪些方式
房地产企业融资方式 房地产业是资金密集型产业，具有高投入、高风险、高产出的特性。房地产开发的每一个阶段都需要庞大的资金支持，因此对融资方式的优缺点、政策约束和融资成本的把握，便于企业根据实际情况来选择合适的融资方式。 一般来说，房地产融资可以分为内部融资和外部融资两种。 内部融资主要是指房地产企业的自有资金，包括一些抵押贴现的票据，债券，可出售的经营性和存量物业，以及近期内可回收的各种款项等，包括向消费者预收购房定金等。但随着企业投资规模的不断扩大以及考虑企业的可持续发展，单纯依靠内源融资已很难满足企业的发展需求。 外部融资又可以分为直接融资和间接融资。直接融资主要是从资本市场获得的资金，主要满足长期投资的资金需求，包括上市融资、债券融资、房地产投资基金、房地产信托等多种融资方式。间接融资主要是从金融机构获得的资金，主要是房地产项目贷款，解决房地产开发中短期的资金需求。
4. 房地产企业的融资途径
(一)上市融资 房地产企业通过上市可以迅速筹得巨额资金，且筹集到的资金可以作为注册资本永久使用，没有固定的还款期限，因此，对于一些规模较大的开发项目，尤其是商业地产开发具有很大的优势。一些急于扩充规模和资金的有发展潜力的大中型企业还可以考虑买(借)壳上市进行融资。 (二)海外基金 目前外资地产基金进入国内资本市场一般有以下两种方式—一是申请中国政府特别批准运作地产项目或是购买不良资产;二是成立投资管理公司合法规避限制，在操作手段上通过回购房、买断、租约等直接或迂回方式实现资金合法流通和回收。海外基金与国内房地产企业合作的特点是集中度非常高，海外资金在中国房地产进行投资，大都选择大型的房地产企业，对企业的信誉、规模和实力要求比较高。但是，有实力的开发商相对其他企业来说有更宽泛的融资渠道，再加之海外基金比银行贷款、信托等融资渠道的成本高，因此，海外基金在中国房地产的影响力还十分有限。 (三)联合开发 联合开发是房地产开发商和经营商以合作方式对房地产项目进行开发的一种方式。联合开发能够有效降低投资风险，实现商业地产开发、商业网点建设的可持续发展。大多数开发商抱着卖完房子就走的经营思想，不可能对商业地产项目进行完善规划和长期运营，因此，容易出现开发商在时销售火爆，但他们走了以后商业城和商业街日渐萧条的现象。开发商和经营商的合作开发可以实现房地产开发期间目标和策略上的一致，减少出现上述现象的可能性。 (四)并购 在国家宏观调控政策影响下，房地产市场将出现两种反差较大的情况：一方面，一些手中有土地资源而缺少开发资金成本的中小房地产企业因筹钱无门使大量项目停建缓建，只有尽快将手中的土地进入市场进行开发才能保证其土地不被收回;另一方面，一些资金实力雄厚的大型房地产企业苦于手中无地而使项目搁浅，因此，不失时机地收购中小企业及优质地产项目，从而实现规模的快速扩张。 (五)房地产投资信托(REITS) 2003年底，中国第一只商业房地产投资信托计划“法国欧尚天津第一店资金信托计划”在北京推出，代表着中国房地产信托基金(REITS)的雏形。但它并未上市交易，投资的房地产缺乏多样性，不参与房地产的开发过程等问题使我国市场以往的REITS产品与国际上真正意义上的REITS有很大不同。REITS的风险收益特征是，股本金低，具有较高的流动性;其次，收益平稳、波动性小，市场回报高，可享受税收优惠，股东收益高;同时，REITS实行专业化团队管理，有效降低了风险。 (六)房地产债券融资 发债融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足。再加上我国企业债券市场运作机制不完善和企业债券本身的一些缺陷，国内房地产企业大都不采用该种融资方式。 (七)夹层融资 夹层融资是一种介乎股权与债权之间的信托产品，在房地产领股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。 (九)项目融资项目融资是指项目的承办人(即股东)为经营项目成立一家项目公司，以该项目公司作为借款人筹借贷款，并以项目公司本身的现金流量和收益作为还款来源，以项目公司的资产作为贷款的担保物。 (十)开发商贴息委托贷款开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。开发商贴息委托贷款采用对购房消费者提供贴息的方式，有利于住宅房地产开发商在房产销售阶段的资金回笼，可以避免房地产开发企业在暂时销售不畅的情况下发生债务和财务危机，可以为部分有实力的房地产公司解决融资瓶颈问题。 (十一)短期融资券短期融资券指企业依照法定程序发行，约定在3、6或9个月内还本付息，用以解决企业临时性、季节性短期资金需求的有价证券。短期融资券所具有的利率、期限灵活周转速度快、成本低等特点，无疑给目前资金域，夹层融资常指不属于抵押贷款的其他次级债或优先股常常是对不同债权和股权的组合。在我国房地产融资市场，夹层融资作为房地产信托的一个变种，具有很强的可操作性。最直接的原因是，夹层融资可以绕开银监会212号文件规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全，自有资金超过35%，同时具备二级以上开发资质的政策。与REITS相比，夹层融资更能解决“四证”齐全之前燃眉之急的融资问题。 一、小产权房买卖会出现哪些风险 第一，法律风险 前面已经详细论述了由于小产权房的特殊法律属性，使得小产权房的流通转让存在很多的限制，因为小产权房只具备了普通商品房的使用性质，但不具备普通商品房的法律性质，其并不是商品房。 所以，法律法规对商品房的相关规定和制度对小产权房是无效的，人民法院也不能适用商品房买卖的法律规定及司法解释处理涉及小产权房的案件，购房人的权益很难得到维护。 同时，由于购买小产权房的合同是无效的，因此根据法律规定购房人只能要求开发商退还购房款并按银行同期贷款利率支付利息等。但是根据目前已有的案例来看如果购房人明知所购房屋是小产权房仍然购买的，由于己方有过错，可能人民法院就不会支持其要求赔偿损失的请求。而且即使开发商违约，由于合同无效，购买人的权利将无法得到保障。由于小产权房不受法律认可，也不用在房管部门备案，不在政府机构监管范围内，因此在使用房屋的过程中，如果遇到一些房屋质量问题、公共设施维护问题，其救济途径就非常有限。 第二，政策风险 在购买的是在建小产权房，购房人与开发商签订合同并交付房款后，如果相关部门整顿小产权房的建设项目，可能就会导致部分项目停建甚至被强迫拆除。那么结果只能是购房人找开发商索要购房款，购房人就可能面临既无法取得房屋，又不能及时索回房款的尴尬境地。另外，购房后如果遇到国家征地拆迁，由于小产权房没有国家认可的合法产权，购房人并非合法的产权人，所以其很可能无法得到对产权进行的拆迁补偿，而作为实际使用人所得到的拆迁补偿与产权补偿相比是微乎其微的。 第三，开发建设的监管同样存在缺位 目前，小产权房屋的开发建设还没有明确的规定加以约束，开发建设的监管同样存在缺位。而小产权房屋的开发得不到银行贷款支持，开发过程中其大量的开发资金没有政府和银行进行监管，主要依靠开发商自律进行开发建设，一旦开发单位的资金或其它环节出现问题，极有可能变成烂尾工程。如果是将购房资金预交给没有任何资质和监管的开发单位，对购房者而言，资金的安全，开发商资金是否按时到位，是否能够按质按时的交付房屋存在着很大的风险。同时，开发单位的资质没有，房屋质量和房屋售后保修难以保证。而且，入住后的物业管理也极易出现问题。 第四，购买后也不能合法转让过户 由于所购小产权房得不到法律的认可和保护，没有得到国家房地产主管部门的批准，无法办理合法的产权手续，购买后也不能合法转让过户。同时对房屋的保值和升值也有很大影响。
5. 房地产企业融资有哪些方式
我国房地产开发资金来源渠道可以分为内部融资和外部融资、 1、内部融资方式包括： (1)企业自有资金：包括企业设立时各出资方投入的资金，经营一段时间后从税后利润中提取的盈余公积金，资本公积金(主要由接受捐赠、资本汇率折算差额、股本溢价等形成)等资本由企业自有支配、长期持有。自有资金是企业经营的基础和保证，国家对房地产企业的自有资本比例有严格要求。开发商一般不太愿意动用过多的企业的自有资金，只有当项目的赢利性可观、确定性较大时，才有可能适度投入企业的自有资金。 (2)预收账款：是指开发商按照合同规定预先收取购房者的定金，以及委托开发单位开发建设项目，按双方合同规定预收委托单位的开发建设资金。对开发商而言，通过这种方式可以提前筹集到必需的开发资金。其中预购房款主要指购房者的个人按揭贷款，是我国房地产企业开发资金的重要来源。 2、外部融资的主要渠道和融资工具有： (1)上市融资：股份制房地产企业上市发行股票融资现已成为重要的融资渠道，上市融资包括直接发行上市和利用壳公司资源间接上市。 (2)房地产开发债券：发行债券可以聚集社会闲散资金，为房地产开发带来大规模的长期资金，用于土地开发和房地产项目投资等。当房地产企业在开发中有长期的资金需求时，债券是一种重要融资渠道。 (3)银行信贷：从银行借款是开发商的主要筹资渠道，短期信贷只能作为企业的流动周转资金，在开发项目建成阶段，可以以此作为抵押，申请长期信贷。我国的开发商向银行申请贷款，可分为土地贷款和建筑贷款。常见的开发贷款有：短期透支贷款、存款抵押贷款和房地产抵押贷款。 (4)房地产投资信托(RealEstateIvestmetT sts，REITs)是采取公司或商业信托的形式，集合多个投资者的资金，收购并持有房地产(一般为收益性房地产)或者为房地产进行融资，并享有税收优惠的投资机构。它实质上是一种证券化的产业投资基金，通过发行股份或收益单位，吸收社会大众投资者的资金，并委托专门管理机构进行经营管理。它通过多元化的投资，选择各种不同的房地产证券、项目和业务进行组合投资。 (5)商业抵押担保证券 (CMBS)：这是一种商业证券化的融资方式，及将不动产贷款中的商用房产抵押贷款汇集到一个组合抵押贷款中，通过证券化过程及债券形式向投资者发行。 (6)其他融资方式：利用外资、回租融资、回买融资、租赁融资、夹层融资等等。 按照不同的分类标准，就可以将房地产企业融资的方式划分为不同的类型，最常见的分类是指内部融资以及外部融资的方式。不管通过何种方式进行融资，都必须满足一定的条件，且需要通过相关金融机构的允许。在融资期限过后，需要向特定的投资者支付本金及其利息。
6. 房地产企业融资手段，有什么融资方法？
1．自有资金。开发商利用企业自有资本金，或通过多种途径来扩大自有资金基础。例如关联公司借款，以此来支持项目开发。通过这种渠道筹措的资金开发商能长期持有，自行支配，灵活使用；必要的自有资金也是国家对开发商设定的硬性“门槛”。121号文件规定，自有资金比例必须超过30%。全国房地产企业的数量多，但有规模和有实力的企业少，随着投资规模的不断加大，对自有资金的需求也会变得越来越大，众多实力不足的中小房地产商将会被排除出局。:2．预收房款。预收房款通常会受到买卖双方的欢迎，因为对于开发商而言，销售回笼是最优质、风险最低的融资方式，提前回笼的资金可以用于工程建设，缓解自有资金压力，还能将部分市场风险转移给买家；而对于买方而言，由于用少量的资金能获得较大的预期增值收益，所以只要看好房产前景，就会对预售表现出极大的热情。121号文件规定，商品房必须在“结构封顶”时才能取得商业银行的个人购房按揭贷款，而中国目前绝大部分购房者都是贷款买房，没有住房贷款的支持，房地产开发商很难把房子预售出去，也就很难获得预收房款。房地产项目从开工建设，办得“五证”，到“结构封顶”平均需要1年左右时间，这段时间正是资金最为短缺的时间，预收房款的不足，会使自有资金压力更大，项目开发难以为继。3．建设单位垫资一种是由建筑商提供部分工程材料，即“甲供材”；一种是延期支付工程款。据建设部统计，房地产开发拖欠建设工程款约占年度房地产开发资金总量的10%，它解决的资金有限，而且也只是缓解，不能解决根本问题。121号文件对建筑施工企业流动资金贷款用途作了严格限制，严禁建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目。2004年起国家大力清欠农民工工资，继而引发大力清欠工程款，使得开发商业利用建设单位垫资筹集到的资金会更有限。4．银行贷款在我国，房地产项目的开发对银行贷款具有高度的依赖性，一直以来银行贷款都是房地产开发企业主要的融资途径。据保守估计，房地产开发资金中约有50%以上来源于银行贷款，如果再算上施工企业垫资、延迟供应商材料付款等，至少应有70%。而近年来，国家出台的一系列房地产宏观调控政策主要是针对银行信贷方面，:房地产企业资金链的骤然紧绷主要也是由于银根紧缩。银行之所以肯贷款，也是再三考虑了房地产公司的品牌、项目进展以及未来收益，最终有限度地给予放贷。当前形势下，银行信贷，对于我国的房地产企业而言，依旧是首选，它便捷，实际经济成本较低，财务杠杆作用大，可以通过调整长期负债和短期负债的负债结构来规避还债压力大等缺点。但由于银行贷款门槛被大大抬高，面对资金瓶颈，开发商亟待开拓新的融资渠道。上述内容就是对房地产企业融资手段的回答，望采纳。
7. 房地产企业的融资方式48种解读
房地产企业的融资方式48种解读
引导语：有关房地产企业的融资方式，下面是有关48种融资方式的解读知识，我们一起阅读了解吧。
第一计：应收账款融资
1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化(信托)
第二计：应付帐款融资
1、远期承兑汇票
2、质量保证托管
3、应收账款证券偿付
重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资
第三计：资产典当融资
1、急事告贷，典当最快
2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物
3、可分批赎回
第四计：企业债券融资
1、债权人不干涉经营
2、利息在税前支付
第五计：存货质押融资
1、一定时间内价值相对稳定
2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)
1、有利于提高产能，行业竞争力
2、逐年分摊成本，实现避税
3、买断前几所有权
第七计：不动产抵押融资
1、不接受小产权
2、可评估后加贷
(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)
第八计：有价证券抵押贷款
1、可保留国债股票的预期收益
2、可分批赎回
3、一般为不记名债券
第九计：经营性贷款
1、已有的经营记录为基础
2、用于公司的主营业务
第十计：装修贷款
1、有抵押物无还款来源
2、额度范围和比例空间较大
第十一计：专利融资
1、有有效期限制
2、有成功的市场，有规模
深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资
1、能有效提前使用预期回报
2、一般需要用到担保工具
第十三计：内部管理融资
1、留存利润融资
2、盘活存量融资
案例：万乐电器1亿
案例：产权转股权融资节税800万
第十四计：个人信用贷款
1.个人信用最大化
2.现金流最大化
第十五计：企业信用融资
1、企业信用最大化，
2、企业现金流最大化
第十六计：商业信用融资
1、有形的商业融资
2、无形的商业融资
第十七计：民间借款融资
1、充分运用非正规软财务信息
2、手续便捷，方式灵活
3、特殊的.风险控制和催收方式
第十八计：应收货款预期融资
1、预期是可以预见的
2、预期是增大的趋势
第十九计：补偿贸易融资
1、供应和需求是同一个系统的
2、需要明显大于供者
第二十计：BOT项目融资
1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)
2、A建设-A经营-移交B(民间)
第二十一计：项目包装融资
1、价值无法体现或者是变现
2、可预见的升值空间
第二十二计：资产流动性融资
1、有价值无将来
2、新项目回报预期高
第二十三计：留存盈余融资(内部融资)
1、主动，可控，底利息成本，
2、有稳定团队的作用
第二十四计：产权交易融资
1、以资产交易融资
2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率
3、含国有资产的企业使用多
第二十五计：买壳上市融资
1、曲线上市融资
2、综合成本小，市盈率也较低
第二十六计：商品购销融资
1、预收货款融资
案例：顺驰快速制胜之道
第二十七计：经营融资
1、会员卡融资
2、促销融资
第二十八计：股权转让融资
1、战略性合作伙伴融资
2、优先股，债转股
第二十九计：增资扩股融资
1、股本增加，股权比例发生变化
2、规模扩大，原股东投资额不变
第三十计：杠杆收购融资
1、以小搏大的工具
2、集资、收购、拆卖、重组、上市
第三十一计：私募股权融资
1、成长性，竞争性，优秀团队
2、良好的退出渠道和回报预期
第三十二计：私募债权融资
1、稳定的现金流
2、良好的信用系统
第三十三计：上市融资
1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾
2、主板，中小板，创业板
第三十四计：资产信托融资
1、有较高的成本17%左右
2、有效规模的要求
第三十五计：股权质押融资
1、公司价值可有效评估
2、股权结构清晰
第三十六计：引进风险投资
1、风险投资的价值不仅仅是钱
2、以上市退出为目的
第三十七计：股权置换融资
1、股权清晰可评估
2、以战略性置换为重点
第三十八计：保险融资
1、是最后一道保护屏障
2、不可不买，不可多买
第三十九计：衍生工具融资
1、适用于大型企业
2、有很高的金融风险
第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)
1、个人借贷融资
2、企业拆借融资
案例：粤东自来水厂项目
第四十一计：不动产、动产抵押贷款
1、房地产抵押贷款
2、土地使用权抵押贷款
3、设备抵押融资
4、动产质押融资
5、浮动抵押(产品、半成品等)
第四十二计：票据贴现贷款
1、商业票据贴现贷款
2、买方或协议付息票据贴现贷款
案例：思路决定出路
案例：猛龙过江震京津
案例：产权式公寓模式
第四十三计：融资租赁
1、简单融资租赁
案例：广华出租车项目
2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )
3、ABS
案例：欧洲迪斯尼乐园项目
第四十四计：投资银行融资
1、投资银行
案例：蒙牛腾飞
2、风险投资公司
3、科技风险投资基金
资料：风险评估指标
4、房地产产业投资基金
5、证券投资基金
第四十五计：资产证券化融资
1、(房地产)资产证券化
2、抵押贷款证券化
案例：奥运3000亿融资
3、可转换债券
第四十六计：场外交易市场
1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%
2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.
3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。
第四十七计：众筹模式
通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。
第四十八计：保理
保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。
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8. 房地产企业的48种融资方式解读
房地产企业的48种融资方式解读
房地产融资也是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列融资活动的总称。那么如何冲破融资困境，选择合适的融资方式呢?
第一计：应收账款融资
1 付款方是有信用的，政府机构，大集团，银行，其他银行信任的单位。
2 应收账款证券化(信托)
第二计：应付帐款融资
1、远期承兑汇票
2、质量保证托管
3、应收账款证券偿付
重要提示：和政府部门打交道，心情，人情，事情。有国有资产1%的项目，不会投资
第三计：资产典当融资
1、急事告贷，典当最快
2、受理动产，库存，设备等市场上有价值的典当物
3、可分批赎回
第四计：企业债券融资
1、债权人不干涉经营
2、利息在税前支付
第五计：存货质押融资
1、一定时间内价值相对稳定
2、存放第三方仓库。
第六计：租赁融资(大设备)(买卖双方均可用)
1、有利于提高产能，行业竞争力
2、逐年分摊成本，实现避税
3、买断前几所有权
第七计：不动产抵押融资
1、不接受小产权
2、可评估后加贷
(小产权可以租给在银行用信用的大公司，按年租金可在银行贷款)
第八计：有价证券抵押贷款
1、可保留国债股票的预期收益
2、可分批赎回
3、一般为不记名债券
第九计：经营性贷款
1、已有的经营记录为基础
2、用于公司的主营业务
第十计：装修贷款
1、有抵押物无还款来源
2、额度范围和比例空间较大
第十一计：专利融资
1、有有效期限制
2、有成功的市场，有规模
深圳市福田区和南山区政府有专门针对企业专利贷款贴息政策。
第十二计：预期收益融资
1、能有效提前使用预期回报
2、一般需要用到担保工具
第十三计：内部管理融资
1、留存利润融资
2、盘活存量融资
案例：万乐电器1亿
案例：产权转股权融资节税800万
第十四计：个人信用贷款
1.个人信用最大化
2.现金流最大化
第十五计：企业信用融资
1、企业信用最大化，
2、企业现金流最大化
第十六计：商业信用融资
1、有形的商业融资
2、无形的商业融资
第十七计：民间借款融资
1、充分运用非正规软财务信息
2、手续便捷，方式灵活
3、特殊的风险控制和催收方式
第十八计：应收货款预期融资
1、预期是可以预见的
2、预期是增大的趋势
第十九计：补偿贸易融资
1、供应和需求是同一个系统的
2、需要明显大于供者
第二十计：BOT项目融资
1、A建设-A经营-移交B(公共工程特许权)
2、A建设-A经营-移交B(民间)
第二十一计：项目包装融资
1、价值无法体现或者是变现
2、可预见的升值空间
第二十二计：资产流动性融资
1、有价值无将来
2、新项目回报预期高
第二十三计：留存盈余融资(内部融资)
1、主动，可控，底利息成本，
2、有稳定团队的作用
第二十四计：产权交易融资
1、以资产交易融资
2、能优化股权结构，优化资产配置，提高资源使用率
3、含国有资产的企业使用多
第二十五计：买壳上市融资
1、曲线上市融资
2、综合成本小，市盈率也较低
第二十六计：商品购销融资
1、预收货款融资
案例：顺驰快速制胜之道
第二十七计：经营融资
1、会员卡融资
2、促销融资
第二十八计：股权转让融资
1、战略性合作伙伴融资
2、优先股，债转股
第二十九计：增资扩股融资
1、股本增加，股权比例发生变化
2、规模扩大，原股东投资额不变
第三十计：杠杆收购融资
1、以小搏大的.工具
2、集资、收购、拆卖、重组、上市
第三十一计：私募股权融资
1、成长性，竞争性，优秀团队
2、良好的退出渠道和回报预期
第三十二计：私募债权融资
1、稳定的现金流
2、良好的信用系统
第三十三计：上市融资
1、国内，国外上市，美国香港新加坡澳大利亚台湾
2、主板，中小板，创业板
第三十四计：资产信托融资
1、有较高的成本17%左右
2、有效规模的要求
第三十五计：股权质押融资
1、公司价值可有效评估
2、股权结构清晰
第三十六计：引进风险投资
1、风险投资的价值不仅仅是钱
2、以上市退出为目的
第三十七计：股权置换融资
1、股权清晰可评估
2、以战略性置换为重点
第三十八计：保险融资
1、是最后一道保护屏障
2、不可不买，不可多买
第三十九计：衍生工具融资
1、适用于大型企业
2、有很高的金融风险
第四十计：民间融资(个人借贷和委托贷款)
1、个人借贷融资
2、企业拆借融资
案例：粤东自来水厂项目
第四十一计：不动产、动产抵押贷款
1、房地产抵押贷款
2、土地使用权抵押贷款
3、设备抵押融资
4、动产质押融资
5、浮动抵押(产品、半成品等)
第四十二计：票据贴现贷款
1、商业票据贴现贷款
2、买方或协议付息票据贴现贷款
案例：思路决定出路
案例：猛龙过江震京津
案例：产权式公寓模式
第四十三计：融资租赁
1、简单融资租赁
案例：广华出租车项目
2、BOT ( BLT、BTO、BCC、BOO、BOOT、BT )
3、ABS
案例：欧洲迪斯尼乐园项目
第四十四计：投资银行融资
1、投资银行
案例：蒙牛腾飞
2、风险投资公司
3、科技风险投资基金
资料：风险评估指标
4、房地产产业投资基金
5、证券投资基金
第四十五计：资产证券化融资
1、(房地产)资产证券化
2、抵押贷款证券化
案例：奥运3000亿融资
3、可转换债券
第四十六计：场外交易市场
1、中小企业私募。需要企业达到一定规模，目前综合成本在12%-18%
2、深圳前海股权中心梧桐私募债。操作灵活，方式多样，放款时间快。年利息成本在8-12%.
3、国内三板市场。融资渠道多，影响大。
第四十七计：众筹模式
通过互联网集资，应操作规范，避免非法集资红线，适合小企业、艺术家或个人对公众展示他们的创意。
第四十八计：保理
保理业务是指企业将现在或未来的基于企业与其客户(买方)订立的销售合同所产生的应收账款债权转让给银行或者保理公司，由银行或者保理公司提供买方信用风险担保、资金融通、账务管理及应收账款收款服务的综合性金融服务。
地产融资趋紧 房企探路新融资方式 进入2017年，房企面临着融资成本上升、融资渠道收窄、流动性收紧等诸多不利因素，如何融资、拿到低成本的资金，成为决定上市开发商利润表现的关键因素。在告别高杠杆时代的当口，开发商自身资质及融资能力在竞争中显得更加重要。
第一财经记者梳理发现，去年下半年开始，央行、银监会、证监会均对房企融资释放收紧信号，房企的杠杆被降低，融资环境反转。为了破解融资难局面，一些房企开始探索新的融资途径。
去杠杆“杀器”重重
房地产融资收紧趋势逐步确立。去年9月以来，各地房地产调控政策密如雨下，与之同时资金面也在收紧。一方面，整体信贷环境保持稳健且实质性偏紧，另一方面对资金流向房企的通道监管越来越严格。去年10月初，上海率先公开发文严查土地款融资，银行资金支持开发商高杠杆抢高价地的现象受控。
10月底，上交所向各公司债券承销机构发函，明确规定房企发行公司债券募集的资金不得用于买地。接着，11月初，银监会向16个热点城市所在银监局发文，要求开展金融机构房地产相关业务专项检查，检查内容包括是否严格审查房地产开发企业各项资质、银行资金是否违规用于购地等。12月中央经济工作会议更明确定调“房子是用来住的，不是用来炒的”。
进入2017年，一些资金进入房地产的通道再被堵死。2月13日，中国证券投资基金业协会发布“4号文”，重点规范私募资管计划向热点城市普通住宅项目输血、支持房地产开发商买地或补充流动资金等行为。2月17日，央行将下阶段的货币政策定调为“稳健中性”，同时强调限制信贷流向投资投机性购房。同样在2月17日，证监会也宣布修订再融资规则，引导资金从虚回实。
受监管约束，诸如土地款融资之类的银行业务被忌惮。一国有银行华东区域对公业务人士日前告诉第一财经记者：“去年四季度上海加强监管后，土地款融资业务我们行就不做了，现在我们在甄选一些资质好的企业客户做开发贷业务。”
其次，发债方面也传来收紧的消息。“我们现在听到的交易所的声音是所有房地产(发债)都收紧了，包括一些大的央企。”一名专门从事债券业务的工作人员上周对本报记者透露，目前房地产企业发债难度加大，对房地产和城投两类企业发债的管控都呈收紧趋势。
另外，受“4号文”影响，有私募机构心态出现变化。“4号文”下发次日(2月14日)，北京某资管公司高层在电话中告诉本报记者，年初有几家开发商跟她熟悉的机构谈融资，春节前谈好了产品结构，受到“4号文”影响，该机构随即决定对此前的结构进行调整。
今年房地产“水龙头”的紧张，也从地产研究机构的统计数据中得到印证。同策咨询研究部提供给第一财经的数据显示，今年1月，40家典型上市房企完成融资金额折合人民币共计397.52亿元，环比2016年12月的717.97亿元减少44.63%。来自中原地产研究部的数据则称显示，今年1月全国房企包括私募债、公司债、中期票据等的融资合计仅133.08亿元，延续了去年四季度以来的低迷状态，相比2016年1月同期下降幅度达92%。同时资金价格也出现明显上行趋势。
关于未来政策走向，民生证券研究院固定收益组负责人李奇霖预计，未来抑制房地产泡沫、控制房贷仍是政策重点，重点城市房地产调控还将继续。
探路并购和绿色债
“其实近年来市面上金融创新产品确实挺多，给房企提供了多种融资渠道。房企这些年发展不错，跟金融市场多渠道的融资有很大关系。”某上市房企焦姓财务总监日前告诉第一财经记者，房地产是一个资金密集型行业，前两年房地产杠杆率比较高，但2016年10月份以来，针对房地产的融资监管加强，公司债、私募、资管受限，土地融资也被禁止，房企资金渠道收窄、流动性收紧。诸多不利影响下，他所在的公司选择今年更多地做并购重组，“用其他的融资方式来破解融资收紧的问题”。
同样提及加强并购的还有泰禾。3月4日，泰禾集团董事长黄其森对第一财经等媒体坦言，过去很多资金流入房地产，中央加强金融监管是正确的，因为金融需要稳定，用来服务大众，服务实体。他说，房地产资金来源主要是两个，一个是金融机构融资，一个是销售回款，如果这两头收紧，肯定会对市场有影响，不排除有些地方楼市出现波动。在黄其森看来，今年资金紧于去年，地产业并购机会也将增多。
一度被房企用作融资的公司债在收紧。去年10月，在房地产市场调控措施频出的背景下，沪深交易所相继收紧房企公司债券发行。自去年11月份到今年1月，未有房企成功发行境内公司债。据同策咨询研究部总监张宏伟的观察，目前房企国内发债的单笔规模大幅下降，总规模趋势也出现大幅下降，发债的利率也在小幅回升。在这样的背景下，2016年初正式启动的绿色债券市场走入了房企的企业视野，成为房企追逐的对象。
绿色债券即“绿债”，是指募集资金最终投向绿色项目的债权债务凭证，是为绿色项目融资的一个重要渠道。
从发行利率上看，与其他融资渠道相比，绿债的成本优势较为明显。但从目前的结构来看，绿债没能成为房企战场。
中诚信国际信用评级有限责任公司研究院近日提供给第一财经的一份《绿色债券年度报告》称，2016年，在监管政策及市场需求的双重驱动下，绿色债券发行规模去年保持快速增长。去年全年境内贴标绿色债券与贴标绿色资产支持证券共计发行 53只，发行规模2052.4亿元。尽管如此，该研究院绿债评估部分析师刘心荷告诉本报记者，尽管不少地产公司前来咨询如何发绿债，但从境内绿色债券市场启动到今年2月中旬，境内发行的绿债中没有一家发行人是房地产公司。
原因与绿债门槛有关。刘心荷举例说，在绿色债务融资工具与绿色公司债依据的《绿色债券支持项目目录》中，明确要求新建绿色建筑达到《绿色工业建筑评价标准》或《绿色建筑评价标准》二星级及以上，标准要求较为严格。
直到2月17日，房企境内绿债的消息才传向市场。香港上市的国内房企龙湖地产(00960.HK)发布公告称，该公司间接附属重庆龙湖企业拓展有限公司，已于2016年10月接获发行规模不超过人民币40.4亿元(含40.4亿元)的绿色债券。龙湖此次绿色债券采用分期发行方式，发行人于2017年2月16日发行第一期绿色债券，规模30.4亿元。3月7日，二期10亿元债券发行。
龙湖地产首席执行官邵明晓日前对本报记者表示，龙湖发债时一般会提前考虑还款节奏，并控制融资成本于较低水平，管控资产负债表，保持财务稳健安全，提升公司抗风险能力。
穆迪则在早前提供给第一财经的《中国房地产业2017年展望》报告中分析，今年全年，中国开发商到期的境内外债券金额相对较小,债券和贷款市场仍向受评开发商开放。但2017年房地产行业整合将会继续进行,这一趋势将对财务健康的大型开发商有利。
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